¿Qué es la Enfiteusis?
El Artículo 1.565 del
Código Civil define la enfiteusis como un contrato por el cual se concede un
fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y
de pagar un canon o pensión anual expresada en dinero o en especies.
Cuatro Características
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Consensual:
El contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.
·
Productor de obligaciones:
Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas
obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección del contrato.
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Oneroso:
Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la
naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.
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Bilateral y recíproco:
Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se
les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).
Sujetos que participan en la Enfiteusis
. Sujeto concedente: sujeto
que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa.
El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el
canon y le sea reconocido su derecho.
2. Sujeto enfiteuta: es
quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble,
la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.
Derechos y Obligaciones.
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DEL ENFITEUTA
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DERECHOS
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OBLIGACIONES
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Se hace propietario de
todos los productos del fundo y sus
accesorios, y tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con
respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC)
El enfiteuta tiene
pleno poder de disposición del inmueble y sus accesorios, esto le permite
enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el
destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor;
estas facultades no están sometidas al consentimiento del propietario; limitación: le
está prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC).
La ley le otorga el
derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la
reivindicación y de allí viene la confusión. El mismo se le concede porque es
el quien tiene la propiedad del dominio útil y su derecho se materializa en
el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el
fundo y así el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575
CC)
Derecho de
indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC)
Hipotecar su derecho
de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC)
Disfrutar de la
accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código Civil.
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Mejorar el inmueble y
pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De no
hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y
perjuicios
Pagar impuestos territoriales y
cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC).
Reconocer el derecho
de propiedad del concedente cada diecinueve años. Cargar con los gastos ocasionados en
virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC)
Devolver en fundo al
concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado.
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DEL CONCEDENTE
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DERECHOS
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OBLIGACIONES
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Durante la enfiteusis
sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al derecho de un canon o
pensión.
A que se le reconozca
la propiedad por parte del concedente cada diecinueve años
Derecho a la entrega
del bien inmueble
Pedir la entrega del
fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley.
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Hacer tradición de la
cosa.
Respetar el derecho
del enfiteuta.
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