El Contrato de Enfiteusis

¿Qué es la Enfiteusis?

El Artículo 1.565 del Código Civil define la enfiteusis como un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresada en dinero o en especies.

Cuatro Características

·         Consensual: El contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.

·         Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección del contrato.

·         Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.

·         Bilateral y recíproco: Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).

Sujetos que participan en la Enfiteusis

  . Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.

  2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.

Derechos y Obligaciones.

DEL ENFITEUTA
DERECHOS	OBLIGACIONES
Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC) El enfiteuta tiene pleno poder de disposición del inmueble y sus accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no están sometidas al consentimiento del propietario; limitación: le está prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC). La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la reivindicación y de allí viene la confusión. El mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio útil y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y así el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC) Derecho de indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC) Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC) Disfrutar de la accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código Civil.	Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De no hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC). Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve años. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC) Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado.

DEL CONCEDENTE
DERECHOS	OBLIGACIONES
Durante la enfiteusis sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al derecho de un canon o pensión. A que se le reconozca la propiedad por parte del concedente cada diecinueve años Derecho a la entrega del bien inmueble Pedir la entrega del fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley.	Hacer tradición de la cosa. Respetar el derecho del enfiteuta.